キャッシュフローが不動産投資で大事な理由

キャッシュフローが不動産投資で大事な理由

 

いろいろ不動産投資関連のサイトやブログみてると「キャッシュフローの重要性」について書かれています。不動産投資ブームの火付け役ともいえるベストセラー本「金持ち父さん貧乏父さん」でもキャッシュフローが大事とかかれていました。ではなぜ大事なのか?ここではその理由についてまとめてみました。

 

そもそもキャッシュフローとは?

人の体で言うと血の流れみたいなもので、読んで字のごとく手元にある自由に使える現金の流れを意味します。現金があるから仕入れもできるし営業活動もできるわけです。これに対して「利益」は帳簿上のもの。実際に現金が手元に入ってなくても売掛金のように実際は後でお金が貰えるものでも売上として計上され利益がでたことになってしまいます。

 

キャッシュフロー=利益だと思っていましたが、そうではないんですね。いくら利益がでても使える現金がなければ黒字倒産になることも。ただ不動産投資においては多少意味合いが違って、税引き前の利益のことを指すようです。ですので計算式は以下のようになります。

 

家賃収入−経費(管理委託費・保険・修繕費など)−融資返済額

 

実質利回りみたいなものですね。物件情報が入ってきたとき、ここに自分なりの基準を当てはめて判断する投資家さんもいるようです。例えば満室利回り10%で売りに出ている物件なら、

 

満室家賃収入×0.8−経費(満室家賃収入×0.3)−想定返済額

 

のように独自に買う、買わないの基準となる補正値を設定しておく、など。この場合、最初の0.8掛けは入居率8割を想定しています。そして経費は満室家賃収入の3割かかるもととしています。これが仮に1億円の物件で返済額が年間400万なら、

 

満室家賃収入=1億×10%=1000万/年
1000万×0.8−1000万×0.3−400万=100万

 

で、キャッシュフローは年間100万円と計算されます。

 

ただこれはあくまで例なので鵜呑みにしないでくださいね(汗)。この基準なら成功できるというわけではありません。ちなみに税金についてはその物件だけでは計算出来ないためキャッシュフローからは除いています。2棟以上所有していれば経費などは合算できますからね。ただこの例だと税金差し引いたら利益無くなりそうですね。融資次第なところはありますが、慣れていれば融資がどれくらいまでいけそうが感覚でわかってくると思いますし、この物件はパスだな、と一瞬で判断しやすくなります。

 

なぜキャッシュフローが重要視される?

ようやく本題ですが、不動産投資でキャッシュフローが重要な理由は拡大しやすくなるからです。投資家としてやっていくなら1棟買って終わりではないはず。となるとどんどん買い増ししていくことになります。そのときキャッシュフローが出ている物件を買い続けていかないと途中で思うように融資が出なくなる可能性があります。

 

1棟目購入が頭金ゼロならいいのですが、自己資金を1000万だしたとすると上の例では回収に10年以上かかります。このままで2棟目購入ができないわけじゃありませんが、自分の懐から出したお金の回収が遅くなってしまうと次に行くまで時間がかかりやすくなります。

 

世の中には資産性が高い物件、売却益が狙いやすい物件など多種多様な不動産が存在しています。ただキャッシュフロー重視でいくならそれしかメリットがない物件は買わないほうがいいでしょうね。次々買い進めていくには有利な条件の融資をしてもらうことが大事です。そのためには現金パワーが一番効果的です。そして現金を増やすには自己資金をできるだけ使わず買うこと、キャッシュフローがでる投資物件を買うことが肝心です。


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