不動産投資で自己資金を使わないほうがいい理由

不動産投資 自己資金

 

日本の不動産投資家のほとんどは投資物件を買うときに融資を利用します。自己資金をたくさん持っていても融資を利用する人がほとんどだそうです。たまに一括でポンと支払う資産家もいますが、それは投資目的でないから、お金に不自由してないから、といった理由があります。

 

ではどうして自己資金を使わないほうがいいのか?ですが、より多くの融資額を引き出せる=高額な不動産を買いやすくなるからですね。株や債券などを1億買おうとしても融資してくれませんが、これが不動産なら自己資金ゼロでも個人属性次第で可能性ゼロではありません。またもし自己資金が1000万くらいあるなら高確率で融資してもらえるはず。投資していく上でかなり有利になります。

 

仮に以下のような投資物件を購入するとき、自己資金回収までにかかる期間を考えてみます。

 

価格 1億円
利回り 10%
年間家賃収入 1000万
維持管理費 200万
融資期間 20年
金利 2%
諸経費 600万
※金利は最後まで2%で計算。計算はシミュレーションサイトを利用

 

自己資金を1600万使った場合

年間の返済額が約550万となります。

 

家賃収入1000万−(550万+200万)=250万のキャッシュフロー

 

1600万÷250万=約6.4年

 

で自己資金回収となります。

 

自己資金諸経費600万だけ使いフルローンだった場合

融資返済額が年610万くらいになります。

 

家賃収入1000万−(610万+200万)=190万が年間キャッシュフロー

 

600万÷190万=約3.2年

 

で自己資金回収となります。

 

自己資金ゼロで諸経費込みオーバーローンの場合

当然回収期間ゼロですね。

 

一応キャッシュフローも計算しておきます。返済額は年間650万くらいです。

 

家賃収入1000万−(650万+200万)=150万のキャッシュフロー

 

 

投資物件を買うとき自己資金が多いほうが断然有利です。もし2棟目購入時に自己資金1600万なら借りられるとしたら、オーバーローンならすぐにでも購入可能です。諸経費600万だけ使った場合は3.2年後しか買えません。1600万使いきっていると6.4年後しか買えないことになります。少しでも早く規模拡大したいならできるだけ自己資金を使わないほうがいいですね。


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