民泊を始める前に知っておきたい知識

民泊始め方

 

ここでは民泊に興味を持ち、自分でもやってみたい!と思った人向けに、始め方を紹介。

 

多くのビギナーが疑問に思うポイントを解説していきます。

民泊とはそもそも何?自分でも始めることはできる?

民泊とは一般住宅の部屋を旅行者等に宿泊させることで、一般に金銭の授受を伴います。

 

貸し出す部屋は自宅の一室や空いている集合住宅、一戸建てでもかまいません。

 

民泊のはじめ方

とりあえず宿泊用に貸し出せる部屋があれば民泊をはじめることはできます。
ただし、宿泊したい人を自分で探すのは大変ですから、インターネットの仲介サイトを利用するのが一般的です。
ワールドワイドの民泊仲介サイトはいくつも日本にも進出していますので、そのどれかを利用するのが現実的でしょう。

 

仲介サイトの利用方法は最初に登録をします。
そして、アクセスガイドや部屋の使い方などのマニュアル、あるいは写真等を仲介サイトのリスティングページに載せてアピールします。
民泊を利用する人は外国人が多いですから、文章は日本語以外に最低でも英語で書きます。
貸し出す部屋の管理は自分ですることもできますが、代行会社を使うことが多いようです。
これが民泊をはじめる時の概要です。

 

民泊用の部屋について

民泊をはじめたとしても宿泊客が来るかどうかは、物件の場所や広さ、備わっている設備等によります。
物件の立地は民泊で利益を挙げるための最も大切な事柄です。

 

民泊に有利な立地とは、駅から近いあるいは交通の便が良い、観光地に近い等があります。
実際、民泊の需要の多いところは、交通機関が発達していてかつ観光する所が沢山ある東京や京都、大阪などです。
物件の広さは収容人数に関わってきますが、一般に収容人数の多い方が利益を出しやすいと言います。
また、バストイレ、キッチンなどの室内設備の状況や集合住宅ではエレベーターのあるなしなども利益に直結します。

 

以上の3つが適していれば、まわりの環境から賃貸用には向かない物件でも民泊では上手くいく場合が多いといいます。
民泊をはじめるには初期の段階である程度の労力とお金がかかります。
ただし、一旦軌道に乗りますと安定した利益が得られるという不動産ビジネスの1種というのが日本の民泊の多数を占めています。

開業するために必要な準備や申請すべき許可は?

民泊を開業するには、はじめに物件を用意します。

 

そして、法的な許可申請をするのですが民泊には3種類ありますので、どれにするかは物件を用意する段階で考慮する必要があるでしょう。

 

民泊の種類

民泊に適用される法律は一般には旅館業法ですが、それ以外に国家戦略特区内であればそこの条例が適用されます。
そして制定に動いているとされる民泊新法による3種類考えられます。
旅館業法による民泊は一般的に都道府県の許可を受ければ開業できます。
ただし、物件の構造やそれがある場所によっては許可されないこともありますので、ハードルは高いものの営業日数の制限がないという特徴があります。
国家戦略特区という特別な地域で民泊を開業する時には、その地域で民泊条例が制定されていれば、それに従った民泊が選択できます。
ただし、営業方法等の条件というものがあります。
制定されるであろう民泊新法による民泊は、素案では届出制となっていてハードルは低いものの、営業日数の上限が最高180日等の制限があります。
また地方自治体の条例が優先しますので民泊の開業ができないこともあるようです。

 

物件の準備

上記のように民泊には3種類ありますので、どの種類の民泊にするかで物件探し方が異なります。
注意するべきことは、物件のある所で用途地域に制限があるかどうか、集合住宅の場合には管理規約に則っているか、建物や部屋の構造が民泊をするのに合法なのか等です。
これらは3種類の民泊ごとに微妙に異なっていますので、よく調べてから物件探しをするのが肝要です。

 

物件が定まりましたら、民泊に貸し出せるようにリフォームなどをします。
そして、旅館業法あるいは国家戦略特区の条例による民泊では許可を取ります。
なお、将来制定される可能性のある民泊新法による場合には素案によれば届出するだけです。
これらをクリアしますと民泊の開業ができますが、実際に営業するためには民泊仲介サイトに登録して民泊希望者を集めるのが一般的です。

 

以上が合法的な民泊を開業するまでの概要です。
ここまでのところ民泊新法の制定予定や旅館業法等の規制緩和等もあって民泊への参入がしやすくなっているといわれています。

空き家があれば民泊を営業できる?

民泊 空き家

 

空き家を民泊に利用するのは、新しく建物を建てるのに比べて初期投資額が抑えられますので合理的です。

 

ただし、空き家で本格的に民泊を始めるには超えるべきハードルがいくつかあります。

 

現在の民泊は旅館業になります

宿泊者から金銭を得る本格的な民泊は、現在のところ旅館業法の簡易宿所営業にあたります。
そのため都道府県などの地方自治体の許可が必要になります。

 

この許可を得るには、利用する空き家の場所や構造、自己所有か賃貸かの違いなどが問題になります。
空き家の場所が旅館業の営業ができない地域ですと許可を得られません。
また、建物の構造や設備が建築基準法や消防法に合致しているかも問われます。
これらがクリアできたとして、建物が自己所有でしたら良いのですが、賃貸の場合には又貸しできる契約になっていることも必要な条件です。

 

宿泊施設としてのリフォームが必要な場合もあり

旅館業としての許可が取れるとしても、すぐに民泊施設として使えるとは限りません。
特に空き家の立地は利益に直接影響してきますので、事前にシミュレーション等をしてみてランニングコスト以上の利益が出せるか確かめておくのは大切です。
そして空き家をそのまま宿泊施設として使えればよいのですが、上記の施設の構造や設備が法律に違反していないか?
加えて宿泊客に気に入られるような何かしらのリフォームをすることになるでしょう。
リフォームにはコストがかかるわけですが、これが民泊で得られる利益でカバーできるかどうかも問題になります。

 

もし、これらについて問題なければ空き家での民泊は、新たに建物を建てたり購入するより初期費用が少ないというメリットがあります。

 

民泊の営業は上記の旅館業として行う以外に、これから制定されるといわれている民泊新法によっても行えるようになるようです。
民泊新法による民泊は、許可制ではなく届出るだけで行えるということですから、この法律の制定を待って空き家での民泊を始めても良いでしょう。

民泊に使う建物の用途変更は必要?手続きと費用は?

現在のところ合法的な民泊は旅館業法に則った許可を受けて営業するのが一般的になります。

 

この許可を受けるための1つの条件として建物の用途変更が必要になります。

 

建物の構造

民泊の多くは旅館業法の簡易宿所として位置づけられています。
簡易宿所として許可を受ける上で必要なもの1つに、その建物の立地や構造が関係する法律の条件を満たしていることです。

 

関係する法律には、都市計画法や建築基準法、消防法、旅館業法及びその地域の地方条例があります。
満たすべき条件は沢山ありますのでここでは触れませんが、上記の法律の条件を満たしていた場合には建物の用途変更の手続きをすることになります。
なお、民泊用に使う部分の面積が100平方メートル未満の場合には用途変更申請を省略できることもあります。
ですが上記の法律の簡易宿所としての条件は満たしている必要があります。

 

用途変更の手続きについて

民泊に使用する建物が簡易宿所としての条件を満たしているかは、その複雑さから容易に判断できないことが多いといいます。
そこで地域の保健所等で事前相談をするのが一般的です。

 

必要な書類は建物の場所や構造、設備がわかる図面等で、これを参考にして相談窓口の担当者が申請の可否等を含めたアドバイスをしてくれます。
保健所以外に相談するべき機関には、都市計画や建築確認関係の担当者や消防署などがあります。
事前相談で問題ないという結論が得られましたら用途変更確認申請を行います。
ただしこれらを建築の素養がない人が行うには無理がありますので、宿泊施設関連に明るい建築士の助けを借りるのが一般的です。

 

費用に関しては、建築士への謝礼や建物のリフォーム費用など千差万別ですから建築士に相談してみて下さい。

 

建物の用途変更は地域による違いや法律の改正等で、いざ申請しようとしてもできないことも多いといいます。
そのため民泊用の建物を購入する時には、事前に用途変更可能なのか十分調査するのが重要です。

民泊を営業するために必要な管理と行うペースについて

民泊の管理は、民泊を開業するまでと開業後に分かれます。

 

ここでは開業後の管理についてみてみます。

 

宿泊客の予約を受ける

民泊を開業後には、まず宿泊客を集めるところからはじめます。
一般には民泊仲介サイトへ登録して、そこから宿泊客の予約を受け付けます。
多くの予約客を集めるには、仲介サイトの中で目立つことが大切です。
具体的には自分の民泊情報を仲介サイト内のリスティング順位の上位に表示させるような努力が必要です。
ただ、これをするには特殊な技術が必要ですから、どこかに依頼することになるでしょう。

 

次は宿泊価格の適正化をします。
これは宿泊価格が高すぎて予約客が少なくなるロスと安すぎて利益を減らすロスのバランスを上手くとることで利益の最大化をするために必要です。
これらに加えて民泊施設の管理、すなわち使用する施設のスケジュール管理と施設そのものの管理があります。
そして、予約客とのメールでの連絡も必須ですが、これは英語などの外国語を使うことも多いそうです。
これらが日常的あるいは宿泊客を迎える前に行うことです。

 

宿泊時あるいはその後の管理

宿泊客を迎える時には、部屋の使い方の説明や鍵の受け渡しを行います。
また、宿泊中に何かしらの不都合が生じることもありますので、その場合の対応もしなければなりません。
不都合には電気や水道のトラブルから近隣からの苦情などがあります。
そして宿泊客が去った後には施設の掃除や備品補充などが待っています。

 

仲介サイト関連では、宿泊客のレビュー管理も大切です。
仲介サイトで民泊を探す人は、その施設のレビューを参考にすることが多いですから、宿泊した客への対応もしっかりとする必要があります。
それから一定期間ごとに民泊の運用状況をまとめる作業も欠かせません。

 

上記のように民泊の管理は煩雑なことが多いので、一部あるいは全部を運用代行会社へ依頼するのが一般的です。
特にサイトの管理や予約客との連絡を代行してもらうことが多いです。

マンションやアパートなど賃貸物件で民泊を営業することはできる?

民泊マンション・アパート

 

マンションやアパートで合法的な民泊を行うには2つのハードルがあります。

 

1つは賃貸契約で又貸しが許可されているか、分譲マンションでは管理規約で民泊が認められているかです。

 

もう1つは民泊施設のある場所の条例等に違反していないことです。

 

1つ目のハードル

賃貸マンションやアパートで民泊を行うためには、契約上又貸しが許されている必要があるのです。
普通は賃貸物件の所有者が許可すれば又貸しができますが、現実にそういった物件は少ないようです。
ただし、ここのところの民泊ブームで、都会を中心に民泊に使用できる物件を扱うようになった不動産屋もちらほら出てきているともいいます。

 

分譲マンションのように自己所有の物件を民泊に使うのは、そこの管理規約が問題になります。
この管理規約は、そのマンションの全てに効力があります。
ここで民泊のような居住以外の用途に使用するのが禁止されている場合には民泊はできません。
多くの分譲マンションでは国が作成した標準管理規約を採用しています。
この中には住宅として以外の使い方ができないという項がありますので、標準管理規約に準拠している管理規約のところでは民泊はできないでしょう。

法的なハードルもある

1つ目のハードルを超えたとしても次に法的なハードルがあります。
日本の合法的な民泊は一般に旅館業の営業という位置づけになります。
旅館業の営業をするためには都道府県等の許可が必要です。
それには民泊に使う物件が建築基準法や消防法などの基準を満たしている必要や都市計画法や当地の条例などに適合している必要もあります。
そのため、旅館業として許可されるためには建築士などのサポートを受けたり、物件のリフォームなども必要になることもあります。
そして、この2つのハードルを超えますと民泊の営業ができるようになります。

 

マンションやアパートで民泊をするには色々と大変ですが、民泊の運用代行会社では民泊ができる物件を紹介しているところもあります。
運用代行会社は、売却物件ばかりでなく賃貸物件も扱っていますので、少ない初期費用でマンションやアパートを使った民泊をはじめることも可能です。

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