ランベストコート 鹿児島市桜島 1棟売りマンション 6980万円 利回り10.28%をチェック

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収益物件チェック条件について

 

 

今日チェックした収益物件の詳細情報

物件名ランベストコート藤野
交通バス停 藤野 徒歩5分
建物構造RC造
階数3階建て
築年数2004年03月 (築15年)
土地面積1433.53u ? 公簿
駐車場有り
土地権利所有権
用途地域無指定
建ぺい率0
容積率0
国土法届出不要
接道状況公道 北5.50m
現況賃貸中

 

鹿児島県鹿児島市の桜島の麓にある鉄筋コンクリート造の3階建てマンションをチェック。

 

容積率や建ぺい率データが掲載されていなかったので、違法建築ってことはないと思いますが確認は忘れずに。

 

 

ランベストコート 鹿児島市桜島 1棟売りマンション 6980万円 利回り10.28%の相続税路線価等

ランベストコート藤野

 

路線価 −円/u
(固定資産税評価額は4800円)

 

相続税路線価等は表記なし。

 

 

ランベストコート 鹿児島市桜島 1棟売りマンション 6980万円 利回り10.28%をチェック

価格6980万円
満室利回り10.28%
満室家賃収入/年717.544万円
空室リスク込(×0.8)574.0352万円
再建築価額20万円
土地面積1433.53u
建物面積742.37u
容積率100%
築年数15年
耐用年数47年
残耐用年数32年
路線価0万円
金利5%
融資期間(残耐用年数で)32年
土地評価額0万円
建物評価額10109万円
積算評価10109万円
融資額(積算分で、上限は価格まで)6980万円
月返済額(元利均等)374701円
年間返済額(元利均等 千単位四捨五入)450万円
初期費用(価格×15%+価格-融資額)1047万円
年間維持費(満室賃料の20%で)144万円
年間キャッシュフロー-19万円
初期費用回収まで∞年
満室時キャッシュフロー124万円
満室時初期費用回収まで8年

 

土地は所有権取引でOK。
積算評価は土地が相続税路線価等の表記なしのため0円になっていますが、建物価格だけでも十分にクリアーしているのでとりあえずOK。

 

年間キャッシュフローは、
金利5%時 満室124万プラス、空室1割52万プラス、空室2割マイナス19万円。
金利3%時 満室221万プラス、空室1割149万プラス、空室2割78万プラス。
金利1%時 満室305万プラス、空室1割233万プラス、空室2割162万プラス。

 

空室状況しだいでは十分キャッシュフローがでる物件ですね。

 

 

鹿児島市の地域状況

鹿児島市の2LDKマンション家賃相場 6.04万円
賃貸物件の空室率 16.5%
ネット検索需要はなし
人口は約60万人
人口超過率はマイナス1%ほど

 

桜島という活火山がすぐそばにある割には人口減少率は低めな印象。
比較的安全と思われる私の地元よりよさそう(汗)

 

 

鹿児島市に支店がある金融機関

西日本シティ銀行
熊本銀行
鹿児島相互信用金庫
鹿児島信用金庫
鹿児島銀行
宮崎銀行
宮崎太陽銀行
南日本銀行
奄美大島信用金庫
みずほ銀行
三井住友銀行
三菱UFJ信託銀行
三井住友信託銀行
福岡銀行
肥後銀行

 

鹿児島ってけっこう金融機関多いんですね。

 

 

ランベストコート藤野の入居者募集状況

アットホームで1件募集あり。家賃4.9万円で敷金は1ヶ月分、その他はなし。
もう一軒ネットでヒットしたものの、なくなっているので入居者が決まったんでしょう。

 

スモッカには掲載なし。

 

スーモは過去掲載歴はありそうですが、物件ライブラリーにあったのみ。

 

まつお不動産はアットホームと同じ部屋が掲載あり。条件も一緒。

 

ホームズではアーカイブページに5部屋分あったようですが、部屋情報が載っているのは2階と3階で各1つづつのみ。
募集はしていないようです。

 

goo不動産にもアットホームと同じ部屋が掲載されています。条件も一緒。

 

グーグルストリートビューでみたとき物件に募集看板を張ってあった桜島不動産ホームページには2部屋掲載あり。
2階と3階に一部屋づつ空きがあるらしい。
他のサイトと違うが更新してなかったり?でもページ更新日は11月8日なので比較的最近更新している模様。

 

ってことで、全12戸中3部屋空きの可能性がありそうです。
金利1%で融資してもらえたら最初からキャッシュフローでそうですね。

 

 

ランベストコート藤野の周辺エリア・環境・建物について

なによりも活火山の桜島が気になりますが、人口があんまり減ってないようなのでいいのか?

 

建物は築年数が浅いこともあってキレイ。
茶色ベースの細かなブロック状の壁は上品でおしゃれな感じ。
この物件のように3階建てだと、鉄筋コンクリート造とあってもたまに違う場合もありますが、入居者募集サイトをいくつか見る限り大丈夫そうです。
海岸沿いなので目の前はすぐに海。海水浴場も近いです。
周囲にこの物件以上に背の高い建物もなく、2階以上に住むのなら景色も良さそう。
調べた時点では1階105が

 

物件近くにスーパーやコンビニ、ドラッグストアなどの商業施設は見当たりません。
5〜6kmくらい南西にいくとコンビニもスーパーもあり。
そこへと繋がる海岸沿いの県道は空いてそうですし、信号もほとんどないのでたいした距離には感じないはず。
日常生活は問題なさそう。
ちょっと街にでかけるときは、コンビニが集中してあるあたりからでているフェリーで九州本島の鹿児島市へ渡ることになりそうです。

 

小学校は約2km、中学校は約1.5km、幼稚園は約2kmのあたりにあり。
病院は10kmくらい南にあり。
ちょっと遠いか?

 

周囲に嫌悪施設らしきものは見当たらず。

 

 

以上、ランベストコート藤野について調べてみました。
融資情勢が厳しすぎて私のような一般サラリーマンでは手の出ない状況ですが、今後もこんな感じで地道に物件チェックをしていきます。

 

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