群馬県伊勢崎市 一棟売りマンション「パストラル赤坂」 1億2900万円 利回り13.06%をチェック

今日チェックした収益物件の詳細情報。

 

価格1億2,900万円
満室時利回り13.06%
築年月1993年5月 (築23年)
満室時年収/月収1,684.8 万円 / 140.4万円
物件名パストラル赤坂
建物構造鉄筋コンクリート造3階建 総戸数12戸
交通JR両毛線 伊勢崎駅 徒歩19分
住所群馬県伊勢崎市太田町928
土地面積1,825.03m2 【552.07坪】u
土地権利所有権
間取り2LDK×12戸 駐車場 24台
建物面積1,825.03m2【552.07坪】u
建ぺい率/容積率60 % / 200 %
接道状況北側 5.7m公道 西側 6.0m公道
用途地域第一種住居
防火/国土法---- / ----

 

 

群馬県伊勢崎市 一棟売りマンション「パストラル赤坂」 1億2900万円 利回り13.06%の相続税路線価

パストラル赤坂

 

路線価 31000円/u

 

 

群馬県伊勢崎市 一棟売りマンション「パストラル赤坂」 1億2900万円 利回り13.06%をチェック

価格12900万円
満室利回り13.06%
満室家賃収入/年1684.74万円
空室リスク込(×0.8)1347.792万円
再建築価額20万円
土地面積1825.03u
建物面積1825.03u
容積率200%
築年数23年
耐用年数47年
残耐用年数24年
路線価3.1万円
金利5%
融資期間(残耐用年数で)24年
土地評価額5658万円
建物評価額18639万円
積算評価24296万円
融資額(積算分で、上限は価格まで)12900万円
月返済額(元利均等)769997円
年間返済額(元利均等 千単位四捨五入)924万円
初期費用(価格×15%+価格-融資額)1935万円
年間維持費(満室賃料の20%で)337万円
年間キャッシュフロー87万円
初期費用回収まで22年
満室時キャッシュフロー424万円
満室時初期費用回収まで5年

 

所有権OK。
なんだか異常に積算評価がいい物件。あやしすぎる・・・。
あとリスク込み条件でも余裕でキャッシュフローとれてます。

 

3階建てなので実は鉄骨造りってオチかもしれない、と思いあらためて積算だしても1億6000万くらいで十分OK。
ただその場合耐用年数が残り11年になりキャッシュフローがNGでした。
それでも金利3%だとそこそこキャッシュフローがでる物件。

 

あと、この物件は現在どこかの会社が一括借り上げしてるらしい。
やっぱそういのあるよね。
一括借り上げとかワンルームマンション投資みたいなもの。
リスク高い気がします。
とはいっても入居付けが上手く行けばワンルームマンション投資よりはいいんですけどね。
最初の1棟目に買う物件としては避けたほうが良さげ。
すでに何棟も持ってて余裕ある人ならいいかもしれない。

 

伊勢崎市2LDK家賃相場は5.92万。
空室率は25.8%、検索需要はないこともないってレベル。

 

賃貸状況は募集自体されてないためなし。
利回りから家賃を計算すると
12900万×13.06%≒1684万÷12戸≒140万÷12ヶ月≒11.7万円
なんとも異常な高さ(汗)
同エリアの2LDK家賃を検索すると4万、5万くらいからある。
なんか物件情報に表記ミスありそうですね。

 

グーグルマップでみると、コンビニ、スーパーなど商業施設は一通り揃ってる感じ。
建物もけっこう綺麗。
同じ建物名でパストラル赤坂1、パストラル赤坂2と2棟あるので、戸数が実は倍あるとかかもしれない。

 

 

とりあえず資料請求だけはしてみたい物件です。

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