不動産業者が売主の時の瑕疵担保責任

不動産業者が売主のときの瑕疵担保責任

 

売主と買主で売買契約を交わしたあとで物件に説明されてない重大な欠陥が見つかった場合、売主は修繕義務が発生します。これを「瑕疵担保責任」といい、個人とのやり取りでは通常3ヶ月間保証となるようです(一切責任取りません!というものもあるようですが)。ここで売主が不動産業者だと「宅建業法」によって2年以上と決まってるそうです。となると当然2年でしょうね。ただ売却主から聞いてない欠陥だった場合、見つけた日から1年間は追求可能となっています。

 

このように業者が直接売る場合、瑕疵担保責任については安心できますね。

 

ただ売るための物件の修繕費などは売却額に上乗せされてしまいます。またいろいろな手数料も含まれてるでしょうし、満室保証もついてるとなるとその分も高くなってくるはず。それは保証っていうのか?とも思いますけどね(汗)。なんにしても業者がいろいろ手を加えた分割高になり利回りも低下してしまいます。で、だいたい8〜10%くらいの利回りで売り出すようです。

 

となると高利回りを狙っている投資家には旨みがない物件ですね。また仮に満室時の利回り8%で融資の金利が4%だとたった4%しか利益が残りません。そこから維持管理費も出さなきゃなりませんし、規模によりますが1室でも空きが出たら赤字化一直線なレベルです。

 

ものすごく需要のある地域てライバル物件も弱く建物が魅力的なら、瑕疵担保責任が長い分安心できますが大きなリターンは得られません。そもそも魅力的な物件かどうか判断できるレベルならわざわざ業者利益が上乗せされた投資物件は選ばないほうがいいでしょうね。旨みが少なすぎます。もちろんちゃんとキャッシュフローがでる物件を売る不動産業者さんもいるとは思いますけどね。

 

 

たかが瑕疵担保責任、されど瑕疵担保責任。マンション傾斜問題みたいに新築時点で問題あることだってあるわけですし、保証期間が長いほうが有利であることに違いありません。業者さん次第でもありますが、ローリスクローリターンを狙うかハイリスクハイリターンを狙うのか。あとは投資家さんのスタンス次第ですね。いずれにしてもキャッシュフローがどれくらいでるのか?くらいはパパっと計算できるように勉強しておきたいですね。


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