札幌市中央区 クイーンパレス宮の森 1億1000万円 利回り10.52%をチェック

今日チェックした収益物件の詳細情報。

 

提供不動産会社:株式会社アルファー
電話:011-850-9900

 

価格1億1,000万円
満室時利回り10.52%
築年月1990年9月 (築25年)
満室時年収/月収1,157.64 万円 / 96.5万円
物件名クイーンパレス宮の森
建物構造鉄筋コンクリート造4階建 総戸数12戸
交通バス 荒井山停留所 バス7分 徒歩5分
住所北海道札幌市中央区宮の森1条15丁目
土地面積649.24m2 【196.39坪】u
土地権利所有権
間取り3LDK以上×12戸 駐車場 11台
建物面積1,001.97m2【303.09坪】u
建ぺい率/容積率60 % / 200 %
接道状況南東側9.09mの公道に接道
用途地域第一種中高住専
防火/国土法---- / ----

 

 

札幌市中央区 クイーンパレス宮の森 1億1000万円 利回り10.52%の相続税路線価

クイーンパレス宮の森

 

路線価 59000円/u

 

 

札幌市中央区 クイーンパレス宮の森 1億1000万円 利回り10.52%をチェック

価格11000万円
満室利回り10.52%
満室家賃収入/年1157.2万円
空室リスク込(×0.8)925.76万円
再建築価額20万円
土地面積649.24u
建物面積1001.97u
容積率200%
築年数25年
耐用年数47年
残耐用年数22年
路線価5.9万円
金利5%
融資期間(残耐用年数で)22年
土地評価額3831万円
建物評価額9380万円
積算評価13211万円
融資額(積算分で、上限は価格まで)11000万円
月返済額(元利均等)687808円
年間返済額(元利均等 千単位四捨五入)825万円
初期費用(価格×15%+価格-融資額)1650万円
年間維持費(満室賃料の20%で)231万円
年間キャッシュフロー-131万円
初期費用回収まで∞年
満室時キャッシュフロー101万円
満室時初期費用回収まで16年

 

所有権ok
積算も余裕でok
リスクありだとキャッシュフローマイナス。9割入居でもマイナス15万。
2部屋空室でNGなレベル。

 

金利3%なら入居8割でもプラスだが10万プラスに留まる。
9割なら126万。満室でも242万。
価格の2%が手元に残る目安額とするなら金利3%の場合、満室運営じゃないとクリアーできず。

 

 

札幌市中央区の3LDK家賃相場 9.57万
空室率 22.8%
ネットの検索回数多い

 

入居募集状況
スーモ 5.4〜5.8万でのデータあり募集はなし
chintai 5.9万で4階1部屋募集あり
ホームメイト 2階1部屋5.4万 共益費6300円 ペット可らしい
ホームズ 3階1部屋5.8万 駐車場台10800円 4/6から募集で3カ月たっても決まらないようだ。

 

募集状況がバラバラでよくわかりませんが、3部屋は空いてるってことでしょう。
となると金利3%以下で融資取り付けないと現状マイナスか・・・。

 

とその前に、ネンカンキャッシュフローの内150万くらいはアンテナ設置による収入らしい。
これありで考えるのはリスク高くなりそう。

 

そういえば募集案件では4LDKとなってます。間取り見てもそっちが正。
収益物件の掲載情報が違うのはよくあることですね。

 

 

グーグルマップをチェック

 

札幌市中心部まで5kmくらいの立地。
周囲は自然いっぱい。
400mくらいさきに動物園あり。臭い大丈夫か?
セブンイレブンが600mくらいのところにあり。
セイコーマート(コンビニ?)なら200mくらい。
スーパー・ドラッグストアまで2kmくらい。
郵便局など基本的な施設はあり。

 

小中学校は200m以内に両方ありとめちゃ近い。
最寄り駅まで2km以上あり。
駐車場は12部屋に対し11台分。
1階部分が目の前の道路より低い位置なのは微妙か。

 

 

キャッシュフローが微妙なかんじですが資料請求はしてみてもいいかな、と。

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